3.12 Financieringsplan

Per project en per eigenaar is een financieringsplan nodig omdat funderingsherstel gepaard gaat met hoge investeringen. Voor de meeste eigenaren is het moeilijk of zelfs onmogelijk dit uit eigen middelen te financieren: of de huidige waarde van het pand is te gering om een bestaande hypotheek te verhogen of het inkomen is ontoereikend om de extra maandlast op te brengen. Daar komt bij dat sinds 2010 de regels van de bankinstellingen zijn verscherpt en het dus moeilijker is geworden om geld te lenen. Bovendien daalt de waarde van het pand aanzienlijk wanneer geconstateerd is dat de fundering slecht is en hersteld moet worden. Bij ongelijkmatigheid van panden is het in het kader van mandeligheid gebruikelijk voor de verdeling van de kosten uit te gaan van het aantal vierkante meters woonoppervlak.

Een aantal gemeenten helpt eigenaren, hetzij door een subsidie te verstrekken hetzij door het aanbieden van een laagrentende lening, of door een combinatie van beide. Dan nog kan de financiering problematisch zijn omdat de waarde van het pand en/of het inkomen ontoereikend blijven. Soms is een zogenaamde vangnetregeling van toepassing: met garantiestelling door de betreffende gemeente is financiering dan wel mogelijk. Vooral bij strategische posities gebeurt dit soms want als een eigenaar niet mee kan doen, kan soms een hele bouwkundige eenheid niet opgeknapt worden.

Bij bloksgewijze aanpak is het belangrijk dat alle benodigde financieringen van alle eigenaren gelijktijdig opgestart en geregeld worden. Het is belangrijk om geen hypotheek af te sluiten voordat duidelijk is dat de rest van de eigenaren ook in staat is het funderingsherstel te financieren, dit om te voorkomen dat een van de partijen jarenlang aan de hypotheek betaalt terwijl funderingsherstel nog niet gerealiseerd kan worden. Na regeling van de financiering door alle eigenaren heeft de aannemer bij de start van de uitvoering de zekerheid dat de eigenaren hun verplichtingen kunnen nakomen. Bij de meeste financiers wordt gewerkt met een bouwdepot per pand. Elke rekening van de aannemer wordt na fiattering door de bouwdirectie en de eigenaar vanuit dit depot betaald.

Zelfwerkzaamheid
Om kosten te besparen kunnen eigenaren overgaan tot het zelf vooraf verwijderen van de vloerdelen, evenals het laten verzorgen van het herinbouwen. Dit vereist goede afspraken vooraf tussen eigenaar, bouwdirectie en aannemer qua planning en qua kosten (besparing). Uitgangspunt moet zijn dat de aannemer qua vloerdelen in zijn offerte/opdracht “alles” meeneemt, zowel slopen als terugbrengen (betonvloer). Per eigenaar worden hierover voor de start van de uitvoering (de warme opname) nadere afspraken gemaakt. Let op: in de praktijk valt zelfwerkzaamheid soms tegen, lukt het niet op tijd, gaat het te langzaam of niet goed genoeg. Bij het slopen van vloeren en afvoeren van grond (indien nodig) kan sprake zijn van asbesthoudende materialen en verontreinigde grond. Asbest zit bijvoorbeeld in plaatmateriaal en in bepaalde vloerbedekking. Voor het verwijderen van asbest geldt een speciaal protocol.

Kostensoorten
Per pand en per eigenaar wordt tijdens de voorbereidingsfase een raming van de stichtingskosten opgesteld, ten behoeve van financiering- en eventuele subsidieaanvraag. De totale kosten voor funderingsherstel kunnen bestaan uit:

N.B. Gedurende het proces is als kostenbesparing een tijdelijke verlaging van de OZB mogelijk.