Grondexploitatiewet
De Grondexploitatiewet (Grex-wet) heeft geleid tot verbetering en verduidelijking van de gemeentelijke regiefunctie bij de uitvoering van ruimtelijke plannen. Door deze wet is het mogelijk om kosten te verhalen en eventuele locatie-eisen te stellen, ook wanneer de gemeente geen grond in bezit heeft. In geval van actief grondbeleid – wanneer de gemeente zelf gronden in eigendom heeft – of samenwerking in de vorm van PPS is de Grex-wet (afdeling 6.4 van de Wro) niet van toepassing. Alleen in geval van zelfrealisatie (grondexploitatie door particuliere eigenaren) is de Grex-wet (Wro) van toepassing.
Een tweesporenbeleid vormt het uitgangspunt voor het gebruik van het instrument:
Lukt het niet om met de private partijen een exploitatieovereenkomst te sluiten, dan kan de gemeente tegelijkertijd met het vaststellen van het bestemmingsplan of projectbesluit een (publiek) exploitatieplan vaststellen. Via de bouwvergunning worden dan de kosten verhaald. De kosten die verhaald kunnen worden, moeten wel voldoen aan de limitatieve kostenlijst uit de Wro waarin staat aangegeven welke kosten de gemeente publiekrechtelijk kan verhalen. De mogelijkheid om kosten te verhalen en afspraken te maken over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden verdeeld in vier groepen:
De Grondexploitatiewet maakt het mogelijk dat exploitatiekosten voor het realiseren van een voor het publiek toegankelijke parkeergarage worden omgeslagen naar de partijen die bouwplannen uitvoeren in het gebied dat in het exploitatieplan is begrepen (exploitatiegebied). Door een verdeelsleutel in het exploitatieplan wordt per te realiseren bouwplan een vaste bijdrage gevorderd die als voorwaarde aan de bouwvergunning is gekoppeld. Zo dragen alle partijen die profijt hebben van een dergelijke algemene voorziening naar evenredigheid bij aan het realiseren van die voorziening.
Een tweesporenbeleid vormt het uitgangspunt voor het gebruik van het instrument:
- via het private spoor door het sluiten van een exploitatieovereenkomst (op basis van vrijwilligheid/contactvrijheid voor alle partijen);
- het publieke spoor (afdwingbaar via exploitatieplan – bestemmingsplan – bouwvergunning).
Lukt het niet om met de private partijen een exploitatieovereenkomst te sluiten, dan kan de gemeente tegelijkertijd met het vaststellen van het bestemmingsplan of projectbesluit een (publiek) exploitatieplan vaststellen. Via de bouwvergunning worden dan de kosten verhaald. De kosten die verhaald kunnen worden, moeten wel voldoen aan de limitatieve kostenlijst uit de Wro waarin staat aangegeven welke kosten de gemeente publiekrechtelijk kan verhalen. De mogelijkheid om kosten te verhalen en afspraken te maken over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden verdeeld in vier groepen:
- Groep 1: kosten binnen exploitatiegebied: ‘binnenplanse verevening’; kostenverhaal mogelijk, 100% aan het exploitatieplan toe te rekenen.
- Groep 2: kosten buiten exploitatiegebied, maar wel volledig betrekking hebbend op het exploitatiegebied: ‘bovenplanse kosten’ (ontsluitingswegen, bruggen en parkeervoorzieningen);
kostenverhaal mogelijk, 100% aan het exploitatieplan toe te rekenen. - Groep 3: kosten buiten of binnen het exploitatiegebied, zowel van belang voor het exploitatiegebied als daarbuiten (bijvoorbeeld ov-voorziening die ook andere bestemmingen bedient); kostenverhaal niet voor 100% mogelijk; hangt af van criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.
- Groep 4: bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, buiten het exploitatiegebied. Kostenverhaal niet mogelijk door middel van exploitatieplan; kostenverhaal afhankelijk van structuurvisie.
De Grondexploitatiewet maakt het mogelijk dat exploitatiekosten voor het realiseren van een voor het publiek toegankelijke parkeergarage worden omgeslagen naar de partijen die bouwplannen uitvoeren in het gebied dat in het exploitatieplan is begrepen (exploitatiegebied). Door een verdeelsleutel in het exploitatieplan wordt per te realiseren bouwplan een vaste bijdrage gevorderd die als voorwaarde aan de bouwvergunning is gekoppeld. Zo dragen alle partijen die profijt hebben van een dergelijke algemene voorziening naar evenredigheid bij aan het realiseren van die voorziening.
Een exploitatieplan wordt evenals een bestemmingsplan onderworpen aan beroep bij de bestuursrechter. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden de bouwplannen aangewezen waarvoor een exploitatieplan kan worden vastgesteld. Opvallend is dat een exploitatieplan zelfs bij de bouw van één woning kan worden vastgesteld. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet ook de eigenaar van een enkel perceel uit oogpunt van rechtsgelijkheid zijn deel aan de exploitatiekosten van bijvoorbeeld een openbare parkeergarage bijdragen.
Opvallend is echter dat bij een functiewijziging naar woningen geen exploitatieplan behoeft te worden opgesteld wanneer sprake is van minder dan tien woningen. Ditzelfde geldt voor een functiewijziging naar detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden tot 1500 m² bruto-vloeroppervlakte. Omdat nu geen exploitatieplan mag worden vastgesteld, is een gemeente bij een dergelijke functiewijziging voor kostenverhaal dus afhankelijk van de vraag of een exploitatieovereenkomst kan worden gesloten.
Opvallend is echter dat bij een functiewijziging naar woningen geen exploitatieplan behoeft te worden opgesteld wanneer sprake is van minder dan tien woningen. Ditzelfde geldt voor een functiewijziging naar detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden tot 1500 m² bruto-vloeroppervlakte. Omdat nu geen exploitatieplan mag worden vastgesteld, is een gemeente bij een dergelijke functiewijziging voor kostenverhaal dus afhankelijk van de vraag of een exploitatieovereenkomst kan worden gesloten.