Samenvatting

Organisatie
De organisatie van het ontwerpproces moet vooraf worden gepland, gestructureerd en gebudgetteerd.
De locatie, de vorm en het in het PvE vastgelegde kwaliteitsniveau van de parkeergarage bepalen de inzet van de verschillende adviseurs en ontwerpers.
De tijdstippen waarop het beste afstemming plaats kan vinden met lokale overheden over het ontwerp en over de functies ten aanzien van de openbare ruimte, moeten in de planning van het ontwerpproces worden meegenomen. Het verdient aanbeveling al in dit stadium een exploitant/toekomstig eigenaar te kiezen, zodat een optimale inbreng door deskundigen/belanghebbenden gewaarborgd is.

Juridische kaders
Voor zover zij betrekking hebben op het ontwerp, zijn de juridische kaders vastgelegd in de uitkomst van stap 2.
Als resultante van stap 3 zullen ten minste de volgende overeenkomsten opgesteld en ondertekend zijn:

• grondcontract, inclusief verklaring schone grond en grondbalans;
• realisatieovereenkomst;
• koop- en aannemingsovereenkomst met de grondeigenaar.

Selectie adviseurs/deskundigen
Het selecteren van ontwerpers en adviseurs vormt een belangrijke fase in het ontwerpproces. Bij de keuze van aan te stellen ontwerpers en adviseurs is het van belang dat specialistische kennis en ervaring aanwezig zijn. Zie voor de selectieprocedure ook DNR 2005.

Let op:

• overheden zijn verplicht om ook bij de selectie van adviseurs de regels voor Europees aan besteden in acht te nemen.
• zorg ervoor als opdrachtgever niet meer in opdracht te geven dan nodig is binnen een stap en vervolgopdrachten pas te geven na een ‘go’.

Het verdient daarom aanbeveling ten minste stap 5 te lezen. Er moeten met name twee begrenzingen in acht worden genomen: de te besteden tijd binnen het project en de risicobeperking.

Aanvraag vergunningen: eerste oriëntatie
Het verdient aanbeveling oriënterend multi-disciplinair overleg te voeren met betrekking tot het binnen de structuur van de Wabo (omgevingsvergunning) aanvragen van een:

• milieuvergunning/-melding;
• bouwvergunning;
• gebruiksbesluit, gebruiksvergunning (milieu dienst, bouwtoezicht en brandweer).

Dit is niet gebruikelijk, maar parkeergarages zijn complexe gebouwen waarvoor strenge milieu- en brandweereisen gelden die grote invloed hebben op het ontwerp.

Grondonderzoek
Een nauwkeuriger inzicht in kosten en risico's levert meer kostenzekerheid op. Daarom is (na deskresearch) grondonderzoek op locatie nodig. Het gaat hier om een (beperkt) veldonderzoek in de vorm van milieuonderzoek en sonderingen.
Het volgende onderzoek is nodig:

• geologisch en hydrologisch grondonderzoek (globaal);
• onderzoek naar grond(water)verontreiniging;
• onderzoek naar de grondwaterstand;
• onderzoek naar de bodemgesteldheid;
• onderzoek naar het draagvermogen van de ondergrond.

De uit deze onderzoeken verkregen gegevens vormen de basis voor de ‘verklaring schone grond’. Deze verklaring moet vervolgens op genomen worden in het grondcontract dat wordt opgesteld tussen de aan- en verkopende partijen. De uit deze onderzoeken verkregen gegevens zijn onmisbaar bij het ontwerp van de parkeergarage en voor het berekenen van de stichtingskosten.

Structuurontwerp (SO), als tussenfase tussen SSO en VO
Het SO is een fase tussen het SSO (Stedenbouwkundig Structuurontwerp) en het VO (Voorlopig Ontwerp). Het SO wordt gemaakt door een aangestelde architect.
Het doel van het SO is om voor de plannen een draagvlak te creëren. Daartoe wordt het ontwerp voor de parkeergarage nader schetsmatig uitgewerkt. Op die manier kunnen de opdrachtgevers en belanghebbenden zo uitgebreid mogelijk worden geïnformeerd. Het maken van een maquette als onderdeel van een beeldkwaliteitsplan geeft ruimtelijk inzicht en kan ondersteunend werken.
In het SO wordt in het bijzonder het type parkeergarage uitgewerkt; zie stap 2 voor een gedetailleerde uitleg. Het aantal typen laat de verschillende manieren zien waarop de interne circulatie en de voetgangersstromen georganiseerd kunnen zijn. Mengvormen van typen komen ook voor.

Op dit moment is het van cruciaal belang dat een optimum gevonden wordt tussen twee gegevens: het aantal m² per parkeerplaats en het gebruiksdoel van de parkeergarage. Het gebruiksdoel bepaalt in hoge mate het type parkeergarage.

VO (Voorlopig Ontwerp)
In dit vroege stadium van het ontwikkelings-proces ontstaan ideeën over het benodigde vloeroppervlak, de technische en functionele eisen, de kwaliteit, het materiaalgebruik en de verschijningsvorm. Deze bepalen het Programma van Eisen.

Door deze gegevens in een massastudie aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden te koppelen, wordt de basis gelegd voor het maken van een programmaraming.
Deze programmaraming vormt het budget waaraan het ontwerp getoetst gaat worden.

Functioneel Programma van Eisen
Het verdient aanbeveling om de toekomstige exploitant te betrekken bij het opstellen van het definitieve PvE.
Het opstellen en vaststellen van het definitieve PvE betreft:

• principe lay-out;
• constructieve uitgangspunten;
• werktuigbouwkunde;
• technische installaties;
• functionele detaillering (gebruiksniveaus).

Duurzaamheid
Ambities op het gebied van duurzaamheid worden nu omgezet naar meer concrete eisen en invullingen, die worden verwoord in het functioneel Programma van Eisen.

Afstemming draagconstructie parkeergarage met andere functies
De ontwerper moet streven naar een gelijk-matige verdeling van de verticaal dragende elementen, bij voorkeur ronde kolommen met een minimale diameter, in de parkeergarage.
Bij het afstemmen van de draagstructuur van de parkeergarage op de hoofdstructuur van de overige bouwdelen, in het bijzonder de bouwdelen die boven de parkeergarage liggen, moet een aantal afwegingen gemaakt worden.

Tijdschema
In deze stap wordt het uitgewerkte tijdschema, waarin het verloop van het ontwikkelings-, besluitvormings-, vergunningen-, ontwerp- en realisatieproces is beschreven, bewaakt en indien nodig bijgesteld.

Financiële haalbaarheid
De in stap 2 opgestelde financiële toets kan op basis van de nu bekende gegevens nauwkeuriger worden uitgewerkt.
Er zijn meer gegevens bekend, en wellicht afspraken gemaakt, over:

• grond- en verwervingskosten;
• inschatting van ontwerpkosten en adviseurskosten;
• investeringsraming van aan te leggen infrastructuur;
• investeringsraming op basis van het VO en de technische omschrijving die gebaseerd is op het PvE;
• raming van de beheerlasten op basis van een kostenoverzicht dat is gebaseerd op het VO en de technische omschrijving die gebaseerd is op het PvE;
• opbrengstenraming op basis van kengetallen, waaraan meer zekerheid kan worden gegeven door deze te ondersteunen met een aanbieding van een belegger/eigenaar/exploitant;
• raming van de opbrengsten op basis van een aanbieding van de belegger/eigenaar/exploitant.

Communicatie
Communiceer over de voordelen van een parkeergarage, zoals ‘blik van de straat’, minder parkeerzoekverkeer, de invloed op verkeers stromen, en eventuele extra's: veiligheidsaspecten, fietsparkeren, een aantrekkelijke en leefbare openbare ruimte. Maar wees ook duidelijk over de eventuele negatieve permanente effecten.

Go/no go
Uiteindelijk moeten aan het einde van stap 3 de volgende zaken gereed zijn:

• definitief Programma van Eisen;
• uitgewerkt SO: een vrij nauwkeurig uitgewerkt structuurontwerp waaruit afmetingen en type parkeergarage zijn af te lezen en dat kan worden voorgesteld en verlevendigd met een maquette;
• uitgewerkt VO: hierbij moet het optimale aantal m² per parkeerplaats en type garage voor het gebruiksdoel zijn vastgelegd, met daarbij een technische omschrijving;
• gedetailleerd en goedgekeurd financieel investeringsplan;
• getekende contracten, onder andere met de architect.